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8月的數據確實不一樣！北京（樓盤）樓市正在加速進入“冷凍期”。
北京樓市在經歷第一季度“瘋狂”，第二季度“調整”之後，第三季度開始進入“速凍”。特別是銀行收緊房貸額度與提高房貸利率，進一步加速北京樓市“速凍”。
統計顯示，8月北京市個人房貸新增僅82.9億元，約為年初的1/3。此外，8月，北京市二手房成交7712套，成交量不到3月份的20%。
中原地產統計顯示，北京二手房價最大跌幅接近20%。但是，經過連續5個多月調控，市場對政策逐漸適應，開始進入平穩周期。
各種跡象表明，北京樓市“速凍”效應開始顯現，8月愈發明顯。緊要關頭，9月19日，中國央行表態支持房貸利率上浮。這是關於房貸政策的最新動向，意味著什麼？
“速凍”正在來臨
從開發商貸款來說，另一個數據同樣佐證瞭“速凍”正在來臨。8月末，北京市房地產開發貸款餘額4844.6億元，比年初僅增加95.2億元。
這意味著前8月，開發商想在北京累積新增拿到開發貸款，基本上成為“一項完不成的任務”。
對比來看，今年1-8月，北京市完成房地產開發投資2217.8億元，同比下降3.3%。其中，住宅投資完成1051.1億元，同比下降6.5%。由此可見，8月下滑尤為嚴重。
據《2017年7月北京市貨幣信貸運行情況》披露，1-8月個人購房貸款實際月度新增額分別為207.6億元、244.7億元、144.7億元、159億元、154.2億元、122億元、118.3億元、82.9億元。
不難發現，北京市8月個人房貸總額為今年以來最低水平，比前7個月的月均增量還少瞭81.4億元。這意味著北京個人房貸難度逐月加大，與此同步的是成交量今年明顯走低。
銷售面積方面，也能說明北京樓市開始進入“速凍”。北京市統計局最新數據顯示，1-8月，北京市商品房銷售面積為526.音響後級系統規劃9萬平方米，同比下降44.8%。其中，住宅銷售面積為344.6萬平方米，同比下降39%。
事實上，這是自今年2月份以來累計商品房銷售面積連續6個月同比負增長，進入8月其降幅在不斷擴大。
價格方面，西城區學區房調控之前，最高房價達15萬每平。在最嚴樓市調控下，房價直接暴跌2-3萬，成交均價跌至12-13萬每平左右，降幅普遍在10%-20%左右。
在這種情況下，對於一些急著用錢的業主來說，降價賣房是唯一的出路。尤其是一些戶型較大的住房，房價降得更厲害，甚至以百萬為單位下跌。
據偉業我愛我傢(博客,微博)集團副總裁胡景暉介紹，5月份至今的4個月，北京全市二手房成交均價與“3·17新政”前相比，普遍回落瞭10%左右。
有關專傢表示，北京二手房價格持續下跌，說明調控政策效應在積極釋放。同時，房價下跌也緣於“擠泡沫”效應，新房市場由於各類管控措施較多，現在呈平穩態勢。 房產增值變慢，套現更難
從目前市場看，預計2017年下半年北京樓市將繼續處於“低溫速凍”之中。
關鍵時刻，9月19日，中國央行表態，“支持北京房貸利率上浮。”
央行營管部表示，北京地區多傢銀行相繼上調首套房貸款利率，房貸利率調整是銀行在北京市嚴格實施房地產市場調控、市場利率整體上揚的背景下，根據市場資金水平變化、自身資產負債管理需要所采取的自主行為，符合政策要求和導向，對此人民銀行營業管理部積極支持。
這是進入金九銀十以來，關於北京房貸政策的最新動向，意味著什麼？全國各地市會效仿北京提高房貸利率嗎？
據瞭解，北京多傢銀行已著手向消費貸客戶征集貸款用途證明材料，包括貨單、發票、合同、轉賬憑證等。多傢銀行要求貸款額度20萬以上的客戶補交材料。
持續多年的“限購”一直未能阻擋人們買房的步伐，但是最近幾個月銀行出手瞭。一方面，銀行房貸額度急劇下滑；統計顯示，8月北京市個人房貸新增僅82.9億元，約為年初的1/3。
另一方面，北京多傢銀行最近幾個月持續上調首套房貸款利率。據瞭解，房貸基準利率上浮5-10%是普遍現象，部分銀行甚至最高上浮20%，並且有的銀行網點已經暫停個人房貸業務。
目前剛需買房者不但面臨高房價，還要面對高首付和高貸款利率，這“三高”直接將大部分剛需購房者擋在買房門外。
有關房地產研究人士指出，首套房貸利率不斷上調，傷害的自然是剛需；而首套房貸利率與二套房貸利率迅速接近，則意味著未來房貸利率上調空間或許不大。
“但無論如何，首套房與二套房的差距縮小，意味著‘保剛需’已經讓位於‘去杠桿’。”該人士說。
更重要的是，這一次上調得到瞭央行肯定。央行北京營業管理部認為，這次上調是銀行根據實際情況作出的合理調整，且有利於鞏固房地產調控的成果，應該予以支持。
輿論普遍認為，這個表態意義非凡，顯然不僅僅是宏觀政策的變化，背後的深層原因值得深究。
作為曾經的主力軍，炒房客在北京已經非常少。在這種情況下，繼續維持優惠折扣，已經不能實現差別化信貸的效果，也難以從信貸的角度給房價降溫。
因此，銀行繼續收緊首套房貸利率折扣，甚至上浮5%-10%，有充足的理由。很明顯，房貸利率上調，沒有對以往購房者產生大影後級擴大機響，他們的月供沒有多大變化。但是，這一政策卻對今後的購房者產生重大影響。
隨著購房者減少，房貸利率上調和房貸額度減少的“組合拳”，會讓那些手握多套房的人資產增值變慢，套現更難、甚至有可能觸礁致資產縮水。
（責任編輯：何一華 HN110）
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